Das Ertragswertverfahren

Wie das Verfahren schon sagt, wird der Wert der Immobilie mittels des erzielbaren Ertrages ermittelt. Dieses Verfahren findet zumeist Anwendung bei Eigentumswohnungen, Renditeobjekten, wie Mehrfamilienhäusern und Gewerbeimmobilien.

Bei Eigentumswohnungen benötigen Sie als zusätzliche Angabe noch Ihren Miteigentumsanteil für die Berechnung des Ertragswertes. Wenn Sie eine Eigentumswohnung besitzen, besitzen Sie damit auch immer einen Teil des Grundstückes, auf der die Eigentumswohnung steht. Sie teilen sozusagen mit den anderen Miteigentümern diesen Wert. Somit ist auch bei der Berechnung der Bodenrichtwert wichtig und fließt mit in die Berechnung ein. Dieser wird dann mit dem örtlichen Liegenschafszinssatz abgezinst.

Genauso wie im Sachwertverfahren, wird auch hier die Restnutzungsdauer mithilfe der Normalherstellungskosten berechnet und ergibt gemeinsam mit dem Liegenschafszinssatz den Barwertfaktor. Dieses Ergebnis teilt Ihnen mit, wie hoch der Wert der baulichen Anlagen aufgrund Ihres Miteigentumsanteil ist.

Nun folgt noch die wichtigste Kennziffer für die Berechnung des Ertragswertes, nämlich der Ertrag, also die Jahresnettokaltmiete, die Sie durch die Vermietung erzielen. Von dieser ziehen Sie dann noch die nicht umlagefähigen Nebenkosten, also die Nebenkosten, die Sie nicht auf den Mieter umlegen können, ab und im Ergebnis haben Sie den Reinertrag der Immobilie. Nicht umlegbare Nebenkosten sind u. a. Verwalterkosten, Rücklagen und ggf. Zahlungen aus Rechtsstreiten.

Et voilá Sie haben den Ertragswert ermittelt.

Klingt einfacher, als es ist?

Korrekt. Es ist tatsächlich nicht so einfach.

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