Das Sachwertverfahren


Immobilienbewertung Sachwert
Checkliste Sachwertverfahren

Mithilfe des Sachwertverfahrens werden zumeist Einfamilienhäuser, aber auch Zweifamilienhäuser bewertet. Der Wert setzt sich zusammen aus dem ermittelten Bodenwert und dem Gebäudewert.

Den Bodenwert zu berechnen ist recht einfach. Man nimmt die Grundstücksgröße, die im Grundbuch der Immobilie im Bestandsverzeichnis zu finden ist und multipliziert diese mit dem aktuellen Bodenrichtwert. Dieser wird vom Gutachterausschuss der jeweiligen Gemeinde alle zwei Jahre, immer zu den geraden Jahreszahlen, aktualisiert. Die Bodenrichtwerte können Sie auch selbst einsehen, denn diese sind für jeden Bürger einsehbar.

Für NRW: https://www.boris.nrw.de

Für RLP: https://www.geoportal.rlp.de

Für Hessen: https://www.geoportal.hessen.de


Wichtig ist dabei die Größe des Grundstückes und das Maß der baulichen Nutzung zu beachten. Ist Ihr Grundstück reines Bauland oder gibt es auch einen Teil, der als Gartenland ausgezeichnet ist. Diese wesentlichen Informationen sind wichtig für die korrekte Berechnung des Bodenwertes.


Eine Besonderheit besteht jedoch darin, dass Sie diesen Wert aus

Bodenrichtwert x Grundstücksgröße

noch mit einem ggf. anfallenden Zu- oder Abschlag versehen müssen, der von der Grundstücksgröße abhängt und dem in der Bodenrichtwertkarte angegebenen Richtwertgrundstück. Dies finden Sie meist durch einen Rechtsklick auf Ihr Grundstück in der Bodenrichtwertkarte heraus.


Nach der Ermittlung des Bodenwertes wird der Gebäudewert errechnet.


Die Kurzfassung dazu:

Das Gebäude wird mithilfe der Wohnfläche und dem aktuellen Baupreisindex fiktiv auf einer grünen Wiese nachgebaut nach heutigem Standard. Dieser Standard wird mittels der Normalherstellungskosten ermittelt und dann die errechnete Alterswertminderung abgezogen, die sich aus der Gesamtnutzungsdauer abzüglich des Gebäudealters ergibt.


Addiert man nun den ermittelten Bodenwert mit dem errechneten Gebäudewert zusammen, erhalten Sie den vorläufigen Sachwert der Immobilie. Dies ist aber noch nicht der Marktwert bzw. auch Verkehrswert.

Denn hier fehlt die wichtige Anpassung, wie das Wort schon sagt, an den aktuellen Markt bzw. wie die Immobilie im „Verkehr“ gehandelt wird.


Der s.g. Sachwertfaktor ist oft das goldene Zünglein an der Waage. Diesen Faktor finden Sie in den Grundstücksmarktberichten der jeweiligen Städte und Gemeinden oder Ihres Bundeslandes. Dieser kann den vorläufigen Sachwert je nach Lage nach unten korrigieren oder eben nach oben heben.

Wichtig ist, das Augenmerk dabei auf das Bodenrichtwertniveau zu legen. Gefragte Lagen und in Lagen, in denen in den vergangenen Jahren viel und zu höheren Preisen verkauft wurde, verzeichnen einen höheren Sachwertfaktor. Dieser liegt beispielsweise für Wiesbaden bei 1,27 oder für Idstein bei 1,15. In den ländlicheren Regionen wie im Rhein-Lahn-Kreis zwischen 0,89 und 0,95. Sie sehen also dies variiert sichtlich stark. Je nach vorläufigem Sachwert und Bodenrichtwertniveau können diese Prozente den Kaufpreis nach oben katapultieren oder eben auch noch unten. (An dieser Stelle passieren bei Hobbymaklern auch die meisten Fehler, über deren Regulierung sich deren Vermögenschadenhaftpflicht wenig freut.)


Dieser Wert ist demnach der realistische Verkaufspreis. Ein guter und professioneller Immobilienmakler wird Ihnen den Preis Ihres Einfamilienhauses genauso herleiten. Alles andere ist gelinde gesagt "Mumpitz" und entspricht nicht einer Wertermittlung nach § 194 BauGB oder Immobilienwertermittlungsverordnung.


Da viele Eigentümer hören, dass der Markt überhitzt ist und die Käufer bereit sind mehr zu zahlen als den üblichen Marktwert, werden die Angebotspreise meist sehr erhöht. Kann man machen. Bringt aber nichts, da die Käufer meistens über eine Bank finanzieren müssen. Das bedeutet, dass die Zusage eines potenziellen Käufers keine verbindliche Kaufzusage ist. Wichtig ist, dass die Banken den Preis "mitgehen" und die gewünschte Immobilie finanzieren. Spätestens wenn die Bank mit ins Spiel kommt, kommt also der wahre Wert Ihrer Immobilie ans Licht. Meist ist dies dann mit dem Runterhandeln des Preises beim Verkauf verbunden und führt allseits zu langen Gesichtern.

Damit Ihnen das nicht passiert und Ihre Immobilie den richtigen Kaufpreis erhält, stellten wir Ihnen oben bereits das Sachwertverfahren vor. Mit diesem Verfahren rechnen auch die Banken. Allerdings noch konservativer, da das Risiko der Banken miteinfließt. Sie ziehen somit den Beleihungswert der Immobilie mit ein.


Gerne möchten wir Ihnen anbieten Ihre Immobilie persönlich durch uns und gem. aller geltenden Verordnungen fachgerecht, aber kostenfrei bewerten zu lassen. Buchen Sie einfach einen Termin über untenstehenden Link:

Mehr dazu und zu anderen Verfahren, finden Sie unter diesem Artikel.